Standard & Poor’s bajó sus calificaciones de crédito de contraparte y de deuda senior no garantizada en escala global de largo plazo a ‘B’ de ‘BB-’ y en escala nacional –CaVal– de largo y corto plazo a ‘mxBBB-’ y ‘mxA-3’ de ‘mxBBB+’ y ‘mxA-2’, respectivamente, de Hipotecaria Su Casita, S.A. de C.V. SOFOM, E.N.R. (Su Casita). Al mismo tiempo, revisó la perspectiva a negativa para las calificaciones tanto en escala global como nacional.
La baja de las calificaciones de Su Casita refleja que los planes que la compañía había diseñado para incrementar su base de capital y mejorar su actual calidad de activos deteriorada no se han materializado en el tiempo en que habíamos previsto. Como resultado, la flexibilidad financiera y el perfil financiero de la hipotecaria, en general, se debilitaron adicionalmente.
Sin embargo, las calificaciones aún están respaldadas por el acuerdo que firmaron los bancos comerciales, intermediarios colocadores, seis hipotecarias, incluyendo Su Casita, con la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. (SHF) el 11 de mayo de 2009, lo que debería permitir a la compañía refinanciar los vencimientos de deuda que tiene en 2010. Las calificaciones también consideran la amplia participación de mercado de la empresa y una presencia nacional diversificada dentro del debilitado sector hipotecario de México.
La calidad de activos de Su Casita continuó deteriorándose y no esperamos una rápida estabilización de dicha tendencia en los próximos trimestres. Lo anterior es consecuencia de las difíciles condiciones económicas en el sector hipotecario en México, que se ha traducido en un mayor nivel de desempleo, extensiones en los plazos de los créditos puente, y un menor desplazamiento de la vivienda. Además, en años anteriores, la compañía comenzó a originar créditos en el sector informal, que consideramos de mayor riesgo.
A pesar de la esperada mejoría gradual de la economía mexicana para 2010, seguimos previendo cierto deterioro en la calidad ciertos de activos para lo que resta del año, dado el incremento material en la deuda de las familias en los últimos años, lo que conduce a una menor capacidad de pago y menor desplazamiento de los créditos puente. A diciembre de 2009, los activos improductivos (NPAs, por sus siglas en inglés) representaron un alto 12.9% del total de la cartera en balance desde un promedio de 6.8% para los tres años anteriores. Asimismo, en nuestra opinión, la cobertura de reservas de NPAs se mantuvo muy baja, en 42.7%. Prevemos que la calidad de activos se mantendrá presionada durante todo 2010, pero que el ritmo de deterioro debe ser menor en comparación con el de 2009.
La capitalización ajustada se mantiene débil a pesar de los esfuerzos de los accionistas de mejorarla mediante inyecciones de capital durante los últimos 12 meses, lo que, en nuestra opinión, no ha sido suficiente para amortiguar las pérdidas crediticias, mediante la acumulación de reservas, en la cartera hipotecaria y de construcción.
Al cierre de 2009, el capital total ajustado (ATE) a activos ajustados se ubicó en un bajo 0.8%. Este bajo nivel de capitalización ajustado se debe principalmente al valor de los residuales en las emisiones respaldadas con créditos hipotecarios (RMBS), los cuales sumaron $2,192 millones de pesos (MXN) a diciembre de 2009. Standard & Poor’s resta el valor de los residuales en RMBS del capital total reportado por Su Casita, dado que consideramos que éstos absorben las primeras pérdidas crediticias de los tenedores de RMBS, pero no de los tenedores de papel quirografario.
La generación interna de capital de la compañía también se sigue debilitando, lo que dificulta los esfuerzos de la hipotecaria para reestablecer una base de capital adecuada para absorber el deterioro adicional de la calidad de activos. Aunque los accionistas siguen comprometidos con la inyección de más capital, Standard & Poor’s no prevé una mejora significativa en los próximos seis meses.